Evinizi Şirkete Kiralamak: Kurumsal Kiracıya Hazırlık Rehberi

2026-09-02

Evinizi bir şirkete ya da resmî temsilcilik mensubuna kiralamayı düşünüyorsanız bu rehber sizin için. Kurumsal kiracının üç belirgin farkı var: sözleşmeyi çoğu zaman çalışan değil kurum imzalar; her ödeme bankadan geçer, geliriniz belgeli olur; ev de duyguyla değil kontrol listesiyle seçilir.

Bundan tek bir kural çıkar: kurumsal kiracı güzel daireyi değil, belgeleyebildiği daireyi kiralar. Aşağıda o listenin tamamı var — yapı güvenliğinden sözleşme maddelerine, her madde kaynağıyla. Belgeler hazır değilse kurum onayı bekler; hazırsa beklemez.

Bu rehberi arada kalan ev sahibi için yazdık: bir yanda mevzuat dili, öbür yanda pazarlama vaatleri — ikisi de sorunuza cevap vermiyor.

Kurum sizin evinizi nasıl görür

Kurum, evinize bakarken dört soru sorar. Cevapları da siz değil, belgeleriniz verir.

Birinci soru: bu bina güvenli mi? Cevabı yapı ruhsatının tarihi belirler. 2000 ve sonrası binalar bu soruyu kendiliğinden geçer; daha eski binada İBB'nin ücretsiz incelemesi ve TBDY 2018'e göre hazırlanmış performans raporu aranır. Gözle bakılarak yazılmış "sağlamdır" yazısı bu soruya cevap sayılmaz.

İkinci soru: bu ev hukuken temiz mi? Tapuda nitelik ve imza yetkisi, iskan belgesi, riskli yapı kaydı ve DASK poliçesi birlikte bakılır. Dördünden biri eksikse kurum skor hesaplamaz; önce eksiğin çözülmesini bekler.

Üçüncü soru: burada gündelik hayat sorunsuz işler mi? Site güvenliği, daireyi de besleyen jeneratör, yazılı tahsisli otopark, asansör bakım sözleşmesi, fiber altyapı ve eşyanın envanterle belgelenmiş olması bu sorunun cevabıdır. Evcil hayvan kabulü de burada okunur.

Dördüncü soru: sözleşme kurumun düzenine uyuyor mu? Kiracı olarak kurumun kendisi imzalar; kira TL ve bankadan ödenir; sözleşmede kiranın net mi brüt mü olduğu yazar; çalışanın başka ülkeye atanması hâlinde ihbar süreli fesih maddesi beklenir.

Dört sorunun ortak paydası tektir: cevap sizden değil, dosyanızdan beklenir.

Kurumsal kiracı güzel daireyi değil, belgeleyebildiği daireyi kiralar.

Yapı ve deprem güvenliği: üç durum, üç yol

Deprem başlığında ev sahipleri üç gruba ayrılır. Hangisindesiniz?

Ruhsatınız 2019 ve sonrası. TBDY 2018 döneminin binasısınız; bu, dosyanızın en güçlü kartıdır. Ruhsat tarihini ilçe belediyesinin imar arşivinden alın ve ilanın ilk cümlesine yazın.

Ruhsatınız 2000-2018 arası. Kurumsal tarafın fiilî eşiği 2000'dir: 1998 yönetmeliği betonarme kurallarını sıkılaştırdı, 2001'den itibaren İstanbul'da bağımsız yapı denetimi başladı. Ruhsat tarihiniz dosyada dursun; çoğu kurum için bu yeterlidir.

Ruhsatınız 2000 öncesi. Yol iki basamaklıdır. Önce İBB'nin ücretsiz incelemesi: on kata kadar betonarme konutlarda tek malikin başvurusu yeter, sonuç A'dan E'ye sınıflı bir rapordur; resmî tespit değildir ama durumu kiracıdan önce siz öğrenirsiniz. Sonra asıl belge: karot, malzeme testi ve hesap modeli içeren TBDY 2018 performans raporu. Eski binayı kurumsal pazara taşıyan tek belge budur.

Üç durumda da geçmeyen tek şey aynıdır: gözle bakılarak yazılmış "sağlamdır" yazısı. Kurum onay süreçleri bunu tespit saymaz.

Yangın güvenliği: bina turunda dört bakış

Kurumun güvenlik birimi binanıza girdiğinde dört yere bakar.

Söndürücülere. Her katta en az bir tane olmalı, servis etiketi son bir yıl içinde olmalı; dördüncü yılın sonunda dolum ve test gerekir. Bina eski olsa da bu yükümlülük düşmez; sorumlusu bina sahibi ve yöneticisidir. Katı ya da sıvı yakıtlı kazan varsa bacaların yılda iki kez temizlendiğini gösteren fiş de aynı dosyaya girer. Bodrumda LPG tüpü depolanmış olması tek başına eleyicidir.

Kaçış yollarına. Sahanlıklar ve kapı önleri boş, çıkışlar görünür ve her an açılabilir olmalı. Ayakkabılık, bisiklet, kapı önündeki depo en sık görülen kusurlardır; sıfır maliyetle düzelir.

Binanın yüksekliğine. Yaklaşık yedi normal katın üstündeki binalarda yangın uyarı butonu ve her katta yangın dolabı beklenir. Alçak mevcut konutta ikinci çıkış, otomatik algılama ve yağmurlama hukuken aranmaz.

Dairenin içine. Burada yasa değil, kurumun kendi standardı konuşur: pilli duman dedektörü ve mutfakta söndürücü. Giriş ya da bahçe katında pencere parmaklığında içeriden açılan bir kanat da aranır; sabit parmaklık ikinci kaçış yolunu kapatır.

Dört bakışın ikisi belgeyle, ikisi bir öğleden sonra çalışmayla kapanır.

Bina ve site imkânları: değişen ve değişmeyen

Bina ve site başlığında iki tür madde vardır: elinizde olanlar ve olmayanlar. Önce olmayanları bilmek gerekir.

Elinizde olmayanlar yapısaldır: site içinde olup olmamak, asansör, otoparkın varlığı, binanın konumu. Bunlar değişmez; kurumun aradığı şekilde yoksa dosya bu başlıkta puan kaybeder ve bunu baştan kabul etmek gerekir. Asansörsüz üst kat daireler bu havuzda belirgin dezavantajlıdır; güvenlikli site dışındaki daireler ise bina güvenliğini yazılı ve somut anlatarak açığı kısmen kapatabilir.

Elinizde olanlar ise belgeyle ve düzenle çözülür. Jeneratörün daireyi de besleyip beslemediği yönetimden bir yazıyla netleşir. Otopark tahsisi yönetimden yazılı teyitle belgelenir; İstanbul'da otopark tapuya nadiren işlendiği için tapuda görünmemesi "yok" demek değildir. Aidatın kapsamı ve asansör bakım sözleşmesi aynı yazıya girer; kurum için bu yazı "bina yönetiliyor" demektir. Evcil hayvan kabulü yönetim planına bir bakışla netleşir. Eşya belirsizliği, eşyalıysa fotoğraflı envanterle, boşsa beyaz eşya beyanıyla biter. Fiber altyapısı operatörün adres sorgusuyla iki dakikada belgelenir.

Bu ikinci grubun tamamı için site yönetiminden tek kapsamlı yazı yeter: güvenlik düzeni, jeneratör kapsamı, otopark tahsisi, aidat kapsamı, asansör bakım sözleşmesi, evcil hayvan hükmü.

Belge dosyası: tapu, iskan, riskli yapı kaydı, DASK, EKB

Belge dosyası, kurumun ilk açtığı dosyadır ve bir öğleden sonrada kurulur. Üç yerden toplanır.

Kendi çekmecenizden: tapu ve DASK poliçesi. Tapuda niteliğe ve imza yetkisine bakın; hisseli tapuda tüm hissedarların imzası ya da noterden vekâlet gerekir, eksik imzalı sözleşme imzalamayan hissedarı bağlamaz. DASK'ta poliçenin güncel ve adres kaydının doğru olduğunu dask.gov.tr sorgusuyla teyit edin; kiracınızın elektrik aboneliği bu poliçeye bakılarak açılır.

e-Devlet'ten: riskli yapı sorgusu. İki dakika sürer; tespit tapuya işlendiği için gizli kalmaz ve kurum bunu standart olarak sorgular. Temizse ekran görüntüsü dosyaya girer. Kayıtta ipotek görünmesi kiralamaya engel değildir.

Belediye ve yöneticiden: iskan ve Enerji Kimlik Belgesi. İskanın başlığı "Yapı Kullanma İzin Belgesi" olmalı; imar barışının Yapı Kayıt Belgesi iskan yerine geçmez, kurum tarafında kabul görmez. Belge elinizde yoksa ilçe belediyesinin imar arşivinden alınır. Enerji Kimlik Belgesi binanın tamamına alınır; önce yöneticinize sorun, alınmışsa sureti yeter. Kiraya verirken düzenlenmiş olması yasal şarttır, on yıl geçerlidir.

Bu beş belgenin dördü eleyicidir: tapu, iskan, riskli yapı kaydı ve DASK'tan biri eksikse kurum skor hesaplamaz, önce eksiği bekler. Dosya hazırsa beklemez.

Sözleşme ve para: dört satır

Kurumsal kira sözleşmesinde dört satır, sonraki üç yılın huzurunu belirler.

"Kiracı: [şirket unvanı]." Çokuluslu şirketler sözleşmeyi Türkiye'deki tüzel kişilikleri adına imzalar; çalışan değişse de kiracı sabit kalır. Bu satırın yanına kurumun sicil kaydı ve imza sirküleri eklenir; kullanım amacı ve alt kullanım da aynı bölümde düzenlenir.

"Kira bedeli: [tutar] TL, net." İki kelime, iki kural. TL: Türkiye'de yerleşik kiracıyla konut kirası dövizle ya da dövize endeksli yazılamaz, aykırılıkta ceza iki tarafa ayrı ayrı kesilir; istisnalar dar ve belgeye bağlıdır, dövizli kirada üstelik beş yıl artış yapılamaz. Net: kiracı şirketse, daire konut olarak kullanılsa bile kiradan yüzde yirmi stopaj keser; "net" yazılırsa bunu şirket üstlenir ve elinize anlaştığınız tutar geçer. Kesilen vergi beyannamede mahsup edilir. Dürüst uyarı: lojman olarak kiralanan konutta mesken istisnası konusunda idarenin görüşleri farklı; mali müşavirinize doğrulatın.

"Ödeme: sözleşmedeki IBAN'a, her ayın [gün]'ü." Konut kirası tutar sınırı olmaksızın bankayla belgelenir; kurumlar zaten böyle öder. Dekontlar tahsilat kaydınızdır.

"Depozito: [en fazla üç kira], kiracı adına vadeli hesapta." Yanına kurumların standart istediği iki madde gelir: çalışanın başka ülkeye atanması hâlinde ihbar süreli erken fesih ve, ilk oturma izni başvurusu varsa, noterde imza. İkisini kabul etmek boşta kalma riskinizi ihbar süresiyle sınırlar ve dosyanızı öne çıkarır.

Kiracı bir resmî temsilciliğin mensubuysa

Kiracı bir resmî temsilciliğin mensubuysa sözleşme masasında beş karar verilir. Beşi de bilgiyle verilir, endişeyle değil.

Kiracının statüsü. Viyana Sözleşmesi'ne göre diplomatik ajan ve ailesi hukuk yargısından bağışıktır; idari-teknik personel ise görev dışı işlemlerde, kişisel kira sözleşmesi dahil, bağışık değildir. Statüyü misyondan yazılı isteyin; ilk karar buna göre şekillenir.

Sözleşmenin tarafı. Diplomatik ajanın konutu misyon binasıyla aynı dokunulmazlıktadır ve kira alacağı ya da tahliye için mahkeme-icra yolunun kapalı olduğunu varsaymak en güvenlisidir. Uygulamada birçok devlet personel konutunu doğrudan misyon adına kiralar; Türk hukuku da yabancı devlete özel hukuk ilişkisinden doğan uyuşmazlıkta yargı bağışıklığı tanımaz. Tarafın misyon olması, muhatabınızı bir kuruma çevirir.

Feragat maddesi. Bağışıklıktan yalnız gönderen devlet, açık bir yazıyla feragat edebilir; kiracının kendi imzasıyla eklediği madde hükümsüzdür, icra için ayrı feragat gerekir. Beklentiyi buna göre kurun: feragat istenebilir, ama güvence feragata değil düzene dayanır.

Teminat, vergi, para birimi. Depozito en fazla üç kira, kiracı adına vadeli hesapta bloke. Emlak vergisi ve kira geliri vergisi ev sahibinde kalır; diplomatın muafiyeti sizin verginizi kapsamaz, kira buna göre hesaplanır. Kiracı Türk vatandaşı değilse kira dövizle yazılabilir; seçenektir, zorunluluk değil, ve dövizli kirada beş yıl artış yapılamaz. Stopaj için mali müşavirinize danışın.

Anlaşmazlık yolu. Atama hâlinde ihbar süreli fesih maddesi sözleşmeye girer; anlaşmazlıkta yol mahkeme değil diplomatik kanaldır ve misyonlardan uyuşmazlıkları yapıcı çözmeleri beklenir. Bunu bilen ev sahibi, sürprizle değil düzenle çalışır.

Bundan sonra

Bu rehberi okuduktan sonra yapılacak üç şey var.

Birincisi, ruhsat tarihinizi ve tapunuzu bulmak. İkisi de bir öğleden sonrada elinizde olur ve dosyanızın nereden başlayacağını belirler: 2000 sonrası ruhsat ve temiz tapu, yolun büyük kısmını baştan yürür.

İkincisi, eksiklerinizi iki listeye ayırmak. Değişmeyenler — bina yaşı, asansör, konum — dürüstçe yazılır; kurumun aradığı şekilde yoksa hangi kiracı profilinin bu ev için doğru olduğunu o liste söyler. Belge ve düzenle çözülenler — iskan, DASK, riskli yapı sorgusu, yönetim yazısı, söndürücü etiketi, envanter — sırayla kapanır.

Üçüncüsü, dosyayı bir araya getirmek. Kurumun süreci belge tamamlanana kadar bekler, tamamlandığında beklemez; farkı yaratan belgelerin varlığı değil, aynı dosyada olmalarıdır.

Daire dosyanızı birlikte hazırlayalım. Tapu ve ruhsat tarihiyle bize yazın; eksik listenizi kısa sürede çıkaralım.